W cenie projektów mieszkaniowych, których budowa rozpocznie się w drugim kwartale, uwzględnia się kurs wymiany na poziomie 45-47 UAH/$. Mówiła o tym Marianna Bigunets, dyrektor sprzedaży firmy budowlanej GAZDA.
► Przeczytaj „Ministerstwo Finansów” na Instagramie: najważniejsze wiadomości o inwestycjach i finansach
Jaki będzie kurs wymiany
Według specjalisty średnia ważona stawka w całym cyklu budowy nowych obiektów, który wynosi średnio 2 lata, ma wynieść około 43-44 UAH/$.
Jeśli chodzi o obiekty klasy ekonomicznej i komfortowej, których budowa rozpoczęła się w latach 2022-2023, wówczas do końca roku koszt m² będzie liczony po kursie 42-43 UAH/$.
Przypomniała, że zgodnie z danymi makroekonomicznymi prognozy, średnioważony kurs dolara w 2024 r. wyniesie 40,7 UAH, a na koniec roku przekroczy granicę 42 UAH.
Ekspert zauważył, że deweloperzy dokładnie analizują sytuację gospodarczą w kraju i dostosowują ceny, przede wszystkim w oparciu o główne obiektywne czynniki.
1. Sytuacja na rynku pieniężnym. Na pierwotnym rynku mieszkaniowym koszt m2 jest ściśle powiązany z kursem dolara. Od 1 stycznia do 1 lipca 2024 r. kurs amerykańskiej waluty wzrósł z 38 UAH do 40,45 UAH. Oznacza to, że według oficjalnego kursu hrywna straciła co najmniej 7% swojej wartości.
2. Stopa inflacji. Zdaniem eksperta, po podwyżce stawek za energię elektryczną i podwyżce akcyzy na paliwa, poziom cen może znacząco wzrosnąć: w zależności od grupy towarów i usług średnio o 10-15%. Jednocześnie, według oficjalnej prognozy, w drugiej połowie roku inflacja przyspieszy do 5-6%, a na koniec roku osiągnie 8,2%.
„Rosnące ceny to W rzeczywistości jednocześnie producenci, dostawcy wyrobów budowlanych ceny są korygowane zwykle z niewielką marżą, która wynosi średnio 5%” – podkreślił Bigunets.
3. Zmniejszenie liczby nowych budynków. Według jej danych od początku inwazji na całą Ukrainę na pełną skalę liczba nowych obiektów spadła ponad 2 razy, a w przyszłym roku obiektywny rynek „opadnie” do 30% wolumenu z 2021 roku .
Podkreśliła, że w wyniku spadku wolumenu budownictwa w latach 2022-2023 oraz ograniczonej podaży zespołów mieszkaniowych lub wspólnot domków letniskowych o wymaganej jakości w bieżącym roku, podaż i popyt niemal się ustabilizowały. Obecnie na Ukrainie budowę ciągłą obserwuje się jedynie w 1/3 budynków mieszkalnych z ogólnej liczby zadeklarowanych nowych budynków. A lwia ich część przypada właśnie na bezpieczne rejony kraju.
4. Koncentracja popytu w bezpiecznych regionach. To ważna okoliczność, która w ciągu 2 lat faktycznie zrównała ceny nieruchomości w regionie zachodnim (Zakarpacie, Iwano-Frankowsk, Lwów, Czerniowce) z centralnymi (Żytomierz, Połtawa, Winnica) i największymi miastami, gdzie były zwykle zawsze wyżej: Kijów, Odessa, Dniepr, Charków. A w niektórych miejscach różnica cen na początku budowy w różnych regionach, porównując obiekty o podobnych cechach, nie przekracza 5-10%. Na przykład, jak zauważa Bigunets, jeszcze przed rozpoczęciem agresji militarnej średnia różnica w koszcie m² na początku budowy mogła sięgać 40%.
Jednocześnie, w zależności od cech jakościowych w kompleksie mieszkaniowym największy popyt na nowe budynki obserwuje się na Zakarpaciu, Lwowie, Czerniowcach, Iwano-Frankowsku, a czasami jest on 1,5-2 razy większy niż w Kijowie czy np. Dnieprze.
5. Charakterystyka jakościowa zespołów mieszkaniowych, kamienic i wspólnot chałupniczych. Mówimy o jakości użytych materiałów budowlanych oraz prac budowlano-montażowych, tempie budowy (dotrzymaniu deklarowanych terminów), liczbie pięter zespołu mieszkalnego, dostępności możliwości rekreacji stworzonych przez dewelopera kompleksowy kompleks infrastruktury (miejsca parkingowe, zaplecze socjalne, infrastruktura dziecięca, sportowa), bezpieczeństwo życia, odległość od centralnej części miasta, dogodne połączenia komunikacyjne.
Prognozy cen
Biorąc pod uwagę obiektywne czynniki ekonomiczne oraz w zależności od jakości i klasy mieszkań, zdaniem eksperta, do końca roku koszt domów w nowym budownictwie może wzrosnąć średnio o kolejne 10-15%.
Łącznie więc w roku 2024 cena nowych budynków może wzrosnąć o 25-30% w przeliczeniu na hrywny. Jednocześnie głównym „sufitem” w procesie wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym jest poziom kosztów budowy, w niektórych miejscach sięgający 70-80% kosztu m².
Najważniejszą zachętą do utrzymania popytu na wysokim poziomie, przynajmniej w przyszłości, w nadchodzącym roku plany ratalne mogą stać się bardziej lojalne wobec kupujących.
„Aby nie tylko „przetrwać” , nie wystarczy po prostu „podnieść” ceny, nawet jeśli istnieją ku temu wystarczające obiektywne powody. Moim zdaniem deweloperzy też muszą się zmienić, poprawić jakość mieszkań, opracować różne formaty i stworzyć optymalne dla kupujących mechanizmy zakupowe” – podkreśliła.