W najbliższej przyszłości możemy spodziewać się stopniowego wzrostu liczby deweloperów akredytowanych w ramach programu єOselya, a także wystarczających podstaw do aktywnego rozwijania umów partnerskich pomiędzy deweloperami a bankami komercyjnymi, jako kolejnego skutecznego narzędzia rozwoju kredytów hipotecznych na pierwotnym rynku mieszkaniowym. O tym poinformowała Elena Dmitrieva, Pierwszy Zastępca Prezesa Zarządu Globus Banku.
► Przeczytaj „Ministerstwo Finansów” na Instagramie: najważniejsze wiadomości o inwestycjach i finansach
Według Ukraińskiej Finansowej Spółki Mieszkaniowej (Ukrfinzhilye) na początku marca liczba deweloperów akredytowanych udział w państwowych hipotekach wyniosło już 27 firm z 13 obwodów (64 obiekty, biorąc pod uwagę zarówno pojedyncze zespoły mieszkaniowe, jak i poszczególne sekcje-domy w obrębie zespołu mieszkalnego).
Według Dmitrievy w ciągu najbliższych 2- Po 3 miesiącach zaangażowanie programistów w program „Eoselya” może stać się bardziej zauważalne:
- Po pierwsze, spółki deweloperskie wyraźnie zdały sobie sprawę z konieczności udoskonalenia własnych mechanizmów sprzedaży, wymaganych przez warunki uczestnictwa w państwowym programie kredytów hipotecznych, takich jak wykorzystanie środków finansowania budowy, mechanizm zakupu i sprzedaży praw majątkowych oraz sprzedaż obligacji celowych. Po drugie, sprzedaż mieszkań już trwa w obiektach, których budowę rozpoczęto po wejściu w życie Ustawy Ukrainy „O gwarantowaniu praw własności obiektów nieruchomości, które będą budowane w przyszłości” z dnia 15 sierpnia , 2022, co pokrywa się z założeniami programu „Oselya” » na rynku pierwotnym. Po trzecie, programy ratalne i dwa mechanizmy hipoteczne, czyli państwowy „Oselia” i programy partnerskie z bankami, znacznie zwiększają zdolność deweloperów do przyciągania potencjalnych nabywców, co może stać się jednym z czynników zwiększających popyt na pierwotnym rynku mieszkaniowym.
Podstawowe wymagania ogólnych programów hipotecznych banków i deweloperów
Aby uzyskać akredytację banku i realizować wspólne programy kredytów hipotecznych z deweloperami, należy spełnić następujące wymagania:
- Aktywna budowa (dynamika prac budowlanych w czasie rzeczywistym) zespołu mieszkaniowego proponowanego do akredytacji. Firma deweloperska posiada wszelkie pozwolenia potwierdzające legalność budowy. Brak jakichkolwiek obciążeń prawnych mogących mieć wpływ na dynamikę budowy. Stan gotowości obiektu wynosi co najmniej 30% z jasno określonymi terminami zakończenia budowy i oddania obiektu do użytkowania. Sprzedaż mieszkań powinna odbywać się poprzez fundusze finansowania budowy, mechanizm kupna i sprzedaży praw majątkowych oraz obligacje celowe. Zgodność obiektu z deklarowanymi cechami jakościowymi i klasą zabudowy. Doświadczenie na rynku (portfolio realizowanych projektów), otwartość, reputacja zawodowa i biznesowa zarówno firmy, jak i jej menadżerów.
Proces akredytacji to przede wszystkim potwierdzenie przez bank zdolności finansowej i technicznej dewelopera do wywiązania się ze swoich zobowiązań wobec inwestorów-nabywców, a także zgodności obiektu z deklarowanymi cechami jakościowymi. Tak naprawdę bank bierze na siebie część ryzyka dewelopera, gwarantując kupującym bezpieczeństwo zakupu domu w konkretnym kompleksie mieszkaniowym.
Jakie są zalety kredytu hipotecznego na pierwotnym rynku mieszkaniowym< /h3>
Główną zaletą kredytu hipotecznego na rynku pierwotnym jest w dalszym ciągu możliwość zakupu nowoczesnego mieszkania o wysokiej jakości po cenie średnio o 25-30% niższej niż w już wybudowanym osiedlu, gdyż z reguły nowe mieszkania są droższe ze względu na znaczne zmniejszenie ryzyka dla kupujących. Ponadto umowa kredytu hipotecznego faktycznie „ustala” cenę i chroni kupującego przed niepożądanym wzrostem ceny kupowanego mieszkania w przypadku deprecjacji waluty krajowej.
Zwracam uwagę, że od początku 2024 roku na rynku pierwotnym największy popyt na zakup mieszkania z kredytem hipotecznym (około 70% wszystkich transakcji) obserwuje się na mieszkania 1,2-pokojowe o powierzchni 45 m2 do 70 m2 o całkowitym koszcie od 2 mln UAH do 3 mln UAH Ponadto w zdecydowanej większości przypadków transakcje zawierane są na okres do 20 lat z wkładem własnym w wysokości 30% kosztów domu.
Oprócz ceny i powierzchni domu, dla potencjalnych nabywców-kredytobiorców ważnych jest również kilka cech jakościowych kompleksu mieszkalnego:
- bezpieczeństwo pobytu (lokalizacja, region i miasto); obecność samowystarczalnej infrastruktury (rekreacyjnej, dziecięcej, socjalnej, sportowej itp., obecność przestronnych parkingów); dogodna lokalizacja uwzględniająca połączenia komunikacyjne; bezpieczeństwo mieszkania w samym osiedlu (ochrona całodobowa, teren zamknięty dla osób z zewnątrz); obecność terenów rekreacyjnych w pobliżu zespołów mieszkaniowych (na przykład parki, lasy, jeziora).
Od początku roku na rynku pierwotnym stopniowo wraca trend „konkurencji jakościowej” zespołów mieszkaniowych, co jest dobrym sygnałem dla rynku budowlanego, a wtedy deweloperzy będą musieli skoncentrować swoje wysiłki nie tylko na czasie budowy, wolumenów sprzedaży, poszerzania możliwości akwizycyjnych, ale także na tworzeniu naprawdę komfortowych i nowoczesnych mieszkań.
Co wpływa na rozwój kredytów hipotecznych
Według Dmitrievej w drugim kwartale główne czynniki od czego będzie zależał rozwój kredytów hipotecznych na rynku pierwotnym, będzie wynosić:
Rytm otrzymywania i wystarczająca wielkość pomocy makrofinansowej na pokrycie bieżących wydatków budżetu państwa (stabilność waluty krajowej, co zachęca NBU do dalszego obniżania stopy dyskontowej). Rozwój gospodarki, a w szczególności branży budowlanej poprzez aktywne zaangażowanie firm budowlanych i deweloperskich w odnowę kraju. Aktywny rozwój programów bankowości kredytowej i depozytowej: zwiększona konkurencja o klientów. Czynniki „militarne”: przezwyciężenie skutków agresji, sytuacja na froncie. Czynniki społeczno-polityczne: jedność społeczna, przejrzystość decyzji i działań władz.Oczekuje się, że od kwietnia do czerwca 2024 r. na rynku pierwotnym w ramach programu eOselya oraz wspólnych programów hipotecznych banków i deweloperów będzie można zawrzeć łącznie do 200-250 transakcji hipotecznych na łączną kwotę do 500 mln UAH . Jednocześnie około 80-85% kredytów hipotecznych zostanie wydanych w Kijowie, obwodzie kijowskim i niektórych ośrodkach regionalnych, głównie w obwodach zachodnich.
W sprzyjających warunkach gospodarczych, politycznych i wojskowych dalsza korekty stopy dyskontowej można spodziewać się już w drugim kwartale – z 14,5% do 14-13%.
„Oczywiście banki komercyjne już eksplorują możliwości możliwość obniżenia oprocentowania kredytów hipotecznych: w zależności od okresu i wielkości wkładu własnego mogą one spaść do 5-17% w skali roku, co można uznać za pozytywny sygnał dla przyszłych nabywców domów na rynku pierwotnym, którzy zdecydują się skorzystać z zarówno państwowe kredyty hipoteczne, jak i wspólne programy hipoteczne z deweloperami” – zauważył Pierwszy Wiceprezes Zarządu Globus Banku.